Investieren in Immobilien bzw. Immobilienprojekte ist in verschiedenen Formen möglich.

Es ist einerseits möglich, Immobilien direkt zu erwerben.

Möchte man jedoch externes Kapital ‚einsammeln‘ und mit Dritten zusammen in Immobilien investieren, bietet sich andererseits auch das Investieren mittels eines Investmentvehikels an.

In Belgien gibt es für verschiedene immobilienspezifische Investitionsvehikel bereits gesetzliche Regelungen, wie z. Bsp. die regulierte Immobilieninvestmentgesellschaft oder den spezialisierten Immobilieninvestitionsfonds (SIIF). Diese bringen bei Vorliegen aller Voraussetzungen eine besondere und günstige Steuerregelung mit sich.

• Immobilien-Investmentfonds

Im Vordergrund stehen ausschließlich die Anlagestrategie und das Interesse der Anteilseigner.

Sie unterliegen der Regelbesteuerung in der Körperschaftsteuer.

Immobilien-Investmentfonds fallen unter die AIFM-Gesetzgebung (Richtlinie 2011/61/EU vom 8. Juni 2011 über die Verwalter alternativer Investmentfonds). Dadurch, dass der Fonds zur Ausschüttung verpflichtet ist, fällt eine Steuerschuld auf der Ebene der Anteilseigner an.

In den meisten anderen EU-Mitgliedstaaten hingegen sind Immobiliengesellschaften in der Regel nicht als Investmentfonds, sondern als Real Estate Investment Trusts (REITs) organisiert, auf welche die AIFM-Vorschriften ebenfalls nicht anwendbar sind.

Um mit dem europäischen Ausland gleichziehen und ähnliche Möglichkeiten anbieten zu können, wurde die Möglichkeit der

• regulierten Immobilieninvestmentgesellschaft (regulated real estate investment company)

ins Leben gerufen, wobei es zwei verschiedene Sorten gibt, nämlich die

– öffentlich regulierte Immobiliengesellschaft[1]  und die

– institutionell regulierte Immobiliengesellschaft[2].

Sinn und Zweck einer solchen regulierten Immobilieninvestmentgesellschaft ist es, Dritten Immobilien zur Verfügung zu stellen, sei es direkt oder via eine Gesellschaft, an welcher sie beteiligt ist. Das Interesse der Anteilseigner steht hier nicht ausschließlich im Vordergrund. Vielmehr wird eine Unternehmensstrategie entwickelt, welche das Ziel verfolgt, Immobilien auf lange Sicht im eigenen Besitz zu halten.

Aufgrund ihrer Bedeutung für die Ersparnisbildung unterliegen die regulierten Immobilieninvestmentgesellschaften der Aufsicht für Finanzdienstleistungen und Märkte (FSMA). Zudem sind besondere Regeln – genauso wie im Falle von Immobilien-Investmentfonds – zu berücksichtigen (z. Bsp. maximaler Verschuldungsgrad, Risikodiversifizierung und Ausschüttungspflicht).

Sie ist steuerlich transparent.

• Spezialisierte Immobilieninvestitionsfonds (SIIF) (specialised real estate investment funds)

Dieses Immobilienanlageinstrument ist eine interessante Alternative zur öffentlich regulierten Immobiliengesellschaft. Sie ist ebenfalls steuerlich transparent und nicht so sehr ‚überreguliert‘. Es handelt sich um eine institutionelle Investmentgesellschaft mit festem Kapital und dem ausschließlichen Ziel, in Immobilien zu investieren.

Der Fonds unterliegt nur dann der Aufsicht für Finanzdienstleistungen und Märkte (FSMA), wenn er als institutioneller alternativer Organismus für gemeinsame Anlagen mit variabler Anzahl Anteile zu qualifizieren ist.

Vor Aufnahme seiner Tätigkeit muss der Fonds in ein Verzeichnis der belgischen Steuerverwaltung aufgenommen worden sein. Anschließend kann das günstige Steuersystem genossen werden.

Steuerrecht

Zur Besteuerung der regulierten Immobilieninvestmentgesellschaften und des spezialisierten Immobilieninvestitionsfonds:

Sie sind nur steuerpflichtig (Körperschaftsteuer) auf die Summe der

1. erhaltenen außergewöhnlichen oder unentgeltlichen Leistungen;
2. der nicht als Betriebsausgaben abzugsfähigen Aufwendungen und Kosten mit Ausnahme von Wertminderungen und Wertverlusten bei Aktien;
3. Sonderbeitrag für „nicht offengelegte Provisionen“.

Mieteinnahmen und Mehrwerte werden nicht besteuert.

Unternehmen, die nach Antragstellung ihre Zulassung als ‚Regulierte Immobilieninvestmentgesellschaft‘ erhalten, unterliegen der Wegzugssteuer bzw. Exit tax in Höhe von 15 %. Besteuerungsgrundlage sind die latenten Mehrwerte sowie die freigestellten Reserven.

Seit dem 01. Januar 2024 kann im Falle eines spezialisierten Immobilieninvestitionsfonds (SIIF) eine gesonderte Veranlagung in Höhe von 10 % hinzukommen, dies u. a. dann, wenn er nicht mindestens fünf Jahre lang ab Eintragung im Verzeichnis der belgischen Finanzverwaltung eingetragen war.

Die von einer regulierten Immobilieninvestmentgesellschaft ausgeschütteten Dividenden unterliegen grundsätzlich dem Quellensteuersatz von 30 %.

Dividenden, die von einer regulierten Immobilieninvestmentgesellschaft ausgeschüttet werden, unterliegen einem ermäßigten Steuersatz von 15 %, wenn mindestens 80 % der Immobilien von dieser Gesellschaft direkt in Immobilien investiert werden, die sich in einem EWR-Mitgliedstaat befinden und ausschließlich für Heimpflege oder Gesundheitsversorgung genutzt werden oder genutzt werden sollen.

Ist der Anteilseigner eine natürliche Person, so ist die Quellensteuer grundsätzlich final von ihm geschuldet – nicht so im Falle eines institutionellen Anlegers.

Auf kleinere geschuldete Abgaben (wie die Steuer auf Börsengeschäfte) wird hier nicht weiter eingegangen.

Dieser Blog-Beitrag ist nicht abschließend. Die Thematik ist sehr komplex und unterliegt ständigen Änderungen. Letztendlich kommt es immer auf den Einzelfall an. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie hierzu Fragen haben oder Unterstützung benötigen. Wir helfen Ihnen gerne weiter!

[1] Sie sammelt in Belgien oder im Ausland unbeschadet anderer Finanzierungsmöglichkeiten (z. B. Anleiheemissionen, Darlehen) finanzielle Mittel vom öffentlichen Publikum ein. Um dieses Statut erhalten zu können, muss ein Antrag auf Zulassung bei der Aufsicht für Finanzdienstleistungen und Märkte gestellt werden.

[2] Sie beschafft sich ihre Finanzmittel in Belgien oder im Ausland ausschließlich von Anlegern, die auf eigene Rechnung handeln.